Gayrimenkul Hukuku

Giriş

Taşınmaz uyuşmazlıkları çoğu zaman tapuda görünen kayıtla gerçek durum arasındaki farktan doğar. Hisseli bir taşınmazda ortaklar anlaşamayabilir, tapu kaydı hukuka aykırı bir işleme dayanıyor olabilir ya da yapılan devir gerçek iradeyi yansıtmıyor olabilir.

Büromuz Konya ve çevre illerde tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları ve ecrimisil davalarında dava takibi ve danışmanlık hizmeti vermektedir.

Hangi Durumlarda Başvurulur

Hisseli taşınmazda ortaklar anlaşamıyorsa. Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda ortaklardan biri satış isteyip diğeri istemiyorsa, ortaklığın giderilmesi davasıyla taşınmaz aynen taksim edilir veya satılarak bedeli ortaklar arasında paylaştırılır.

Tapu kaydı hukuka aykırı bir işleme dayanıyorsa. Yolsuz tescil, muvazaalı devir, hile veya ehliyetsizlik iddialarına dayalı olarak tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Müteahhitle uyuşmazlık yaşanıyorsa. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan gecikme, eksik veya ayıplı imalat ile tapu devri uyuşmazlıkları dava yoluyla çözülür.

Taşınmazınız izinsiz kullanılıyorsa. Taşınmazın haksız kullanımından doğan ecrimisil alacağı talep edilebilir.

Miras yoluyla intikal eden taşınmazda sorun varsa. Mirasçılar arasındaki taşınmaz uyuşmazlıkları çoğu zaman hem gayrimenkul hem miras hukukunu ilgilendirir.

Konya’daki Uygulama

Hisseli tapu yaygınlığı. Konya’da hisseli tapu, Türkiye ortalamasının üzerinde yaygındır. Özellikle Karatay bölgesinde yeni yapılaşmanın ardından hisseli tapu sayısı artmıştır. Bu durum ortaklığın giderilmesi davalarını bölgede sık başvurulan bir yol hâline getirmektedir.

Tapu iptal ve tescil davası. Görevli mahkeme uyuşmazlığın türüne göre belirlenir. Tarafların bildireceği tanık başta olmak üzere delillerin kapsamına göre değişmekle birlikte, ilk derece mahkemesindeki ortalama süre 12 aydır. Dosya istinaf aşamasına taşınırsa ortalama süre 18 ayı bulur. Dava konusunun değeri temyiz sınırının üzerindeyse süreç ortalama 36 aya kadar uzayabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası. Sulh hukuk mahkemesinde görülür ve ilk derecede genellikle 8 ay civarında karara bağlanır. Taraflardan biri istinaf yoluna başvurursa süre 14 ayı bulabilir.

Satış süreci. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin ilam kesinleştikten sonra dosya sulh hukuk mahkemesi satış memurluğuna iletilir. Satış memurluğu kurumlara müzekkere yazarak taşınmaza ilişkin resmî evrakları toplar, kıymet takdiri yaptırır ve satış ilanı taraflara tebliğ edilir. Kıymet takdirine itiraz edilmediği takdirde süreç yaklaşık 4 ayda tamamlanır.

Keşif ve bilirkişi. Taraf teşkili sağlandıktan, yani dava dilekçesi ve ekleri tüm taraflara tebliğ edildikten sonra mahkeme genellikle ilk duruşmada keşif ve bilirkişi incelemesine karar vermektedir.

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları. Bu dosyalarda en sık karşılaşılan sorun, sözleşmenin şekil şartlarına aykırı düzenlenmiş olması ve bu nedenle geçersizlik iddiasının gündeme gelmesidir. Sözleşme aşamasında alınacak hukuki destek, sonradan doğacak uyuşmazlıkların önemli bir kısmını önlemektedir.

Kanun yolu sınırları. İstinaf ve temyiz başvurusu için aranan parasal sınırlar her yıl yeniden belirlenmektedir. Taşınmazın değeri, dosyanın hangi kanun yollarına tabi olacağını ve dolayısıyla toplam süreyi doğrudan etkiler.

Duruşma aralıkları. Yeni yargı düzenlemesiyle birlikte duruşma aralarının en fazla üç ay olması yönünde bir uygulamaya geçilmektedir.

Gerekli Belgeler

• Taşınmaza ilişkin tapu kaydı veya e-Devlet tapu çıktısı

• Varsa satış sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya vaadi

• Size tebliğ edilmiş mahkeme veya icra evrakları

• Taşınmaza ilişkin ödeme belgeleri, dekontlar

• Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda veraset ilamı

• Varsa imar durumu ve belediye yazışmaları

Tapu kayıtlarını müvekkilimizin e-Devlet hesabı üzerinden birlikte inceliyoruz. Taşınmaz mirasçılara intikal etmemişse intikal sürecini de müvekkilimizle birlikte takip ediyoruz.

Süreler ve Zamanaşımı

Tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı, dayanılan hukuki sebebe göre değişir. Yolsuz tescile dayalı taleplerde mülkiyet hakkına dayalı olarak zamanaşımı işlemezken, sözleşmeye dayalı taleplerde süre sınırı gündeme gelebilir.

Ecrimisil alacağı geriye dönük olarak sınırlı bir dönem için talep edilebilir; bu nedenle haksız kullanımın öğrenilmesinden sonra gecikilmemesi önemlidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı ve ayıplı imalat taleplerinde teslim tarihine bağlı süreler işler.

Tebligat aldıysanız süreler işlemeye başlamış olabilir; vakit kaybetmeden hukuki destek almanızı öneririz.